Baufinanzierung Umschuldung, Zweck, Zeitpunkt, Vorfälligkeit, Anschlussfinanzierung

Kredit und DarlehenBaufinanzierung – Baufinanzierung Umschuldung, Zweck, Zeitpunkt, Vorfälligkeit und Anschlussfinanzierung

Baufinanzierung Umschuldung

Die „Umschuldung“ der Baufinanzierung ist die Ablösung des laufenden Baudarlehens durch ein neues Darlehen bei einer anderen oder auch derselben Bank, aber auf jeden Fall zu günstigeren Konditionen.

Das ist der Zweck der Maßnahme. Wenn es sich um eine andere Bank handelt – der Standardfall –, werden die Schulden vom Gläubiger A zum Gläubiger B verschoben.

Was bringt die Umschuldung?

Angenommen, die Restschuld betrüge noch 150.000 Euro, die Restlaufzeit läge bei 12 Jahren und bei der Umschuldung würden 0,3 % Zinsen gespart: Dann betrüge der Gewinn 5.490 Euro.

Das ist bei einer vergleichsweise kleinen Zinsdifferenz und auch keiner sehr hohen Kreditsumme so viel Geld, dass sich hierfür der kleine Aufwand der Umschuldung lohnt.

Daher gibt es bei allen möglichen Kreditarten Umschuldungen. Bei einer Baufinanzierung lohnt sich die Umschuldung am ehesten. Neben der Ersparnis kann sie auch den Zweck haben, die Laufzeit des Darlehens zu verlängern, doch hierfür genügen oft Verhandlungen mit dem gegenwärtigen Kreditgeber.

Ist die Umschuldung der Baufinanzierung jederzeit möglich?

Leider nicht, denn während der Sollzinsbindung kann der Kreditnehmer den Vertrag nur in Sonderfällen kündigen, aber nicht wegen besserer Konditionen bei einer anderen Bank.

Zinsbindungsfristen fallen recht unterschiedlich aus: Üblich sind rund fünf bis 20 Jahre, manchmal sind es auch nur zwei oder drei Jahre, in anderen Fällen sogar 30 Jahre.

Allerdings räumt der Gesetzgeber den Kreditnehmern ein Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren ein. Dann können diese auf jeden Fall die Baufinanzierung umschulden (§ 489 BGB Absatz 1 Satz 2).

Die Frist für die Kündigung nach zehn Jahren beträgt sechs Monate. Diese Form der Sonderkündigung ist nach zehn Jahren jederzeit möglich. Kreditnehmer können sich auch im 11., 15. oder 20. Jahr dazu entschließen, unabhängig davon, wie lange ihre Finanzierung noch läuft.

Umschuldung frühzeitig planen und Forward-Darlehen abschließen

Ein Forward-Darlehen sichert dem Kreditnehmer die gegenwärtigen Zinsen für eine spätere Kreditaufnahme – bis zu fünf Jahre im Voraus. Es lohnt sich bei folgenden Szenarien:

  • Die Sollzinsbindung beträgt zehn Jahre oder länger, inzwischen sind mindestens fünf Jahre vergangen.
  • Die Sollzinsbindung liegt unter zehn Jahren. Bis zu ihrem Ablauf vergehen noch maximal fünf Jahre.

Bauherren, die sich die aktuell sehr günstigen Baufinanzierungszinsen (Stand: 2019) auch für ihre künftige Umschuldung sichern möchten, sollten über ein Forward-Darlehen nachdenken.

Es ist mit einem sehr kleinen Zinsaufschlag verbunden, der aber zu verschmerzen ist und sich lohnen kann. Die Spekulation dahinter lautet: Die Zinsen könnten jederzeit wieder steigen. Es ist sinnvoll, sich die gegenwärtigen fantastischen Konditionen zu sichern.

Umschuldung gegen Vorfälligkeitsentschädigung

Auch eine frühere Umschuldung der Baufinanzierung gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung ist möglich. Das lohnt sich etwa ein Jahr vor Ablauf der regulären Zinsbindungsfrist.

Vorfälligkeitsentschädigungen können recht teuer sein, fallen aber niedriger aus, wenn der Kredit nicht mehr sehr lange läuft. In diesem Fall sollten Bauherren mit spitzem Stift rechnen, ob sich der Aufwand lohnt. Wenn die Ersparnis nur sehr klein ist, unterziehen sich viele Kreditnehmer nicht der Mühe.

Umschuldung als Anschlussfinanzierung

Die Anschlussfinanzierung nach dem Ende der Sollzinsbindung kann auch eine Umschuldung sein bzw. wird manchmal grundsätzlich so gehandhabt.

Es handelt sich darum, dass die Bank den bestehenden Kredit einfach zu denselben oder neuen Konditionen verlängern kann (sogenannte Prolongation) oder sich der Bauherr eine andere Bank sucht, weil dort die Konditionen besser sind.

Dann muss er bei der ersten Bank die Restschuld ablösen (mithilfe des neuen Darlehens), das ist auch eine klassische Umschuldung.

Wenn diese Umschuldung geplant ist, sollten das die Bauherren der bisherigen Bank frühzeitig mitteilen – am besten einige Monate vor dem Ende der Zinsbindungsfrist.

Vorher sollte der Vertrag mit der neuen Bank schon unter Dach und Fach sein. Es besteht auch die Möglichkeit, sich verbindliche Zusagen anderer Banken einzuholen (mit konkretem Zinsangebot) und diese der gegenwärtigen Bank vorzulegen, um hier für die Anschlussfinanzierung deutlich bessere Konditionen auszuhandeln.

Das kann gelingen. Die gegenwärtige Bank wird mit dem Argument darauf eingehen, dass sich das Zinsumfeld ohnehin geändert habe und die eigenen Konditionen inzwischen ähnlich günstig seien.

Im Beitrag: Immobilienkredit Vergleich, Kredite vergleichen für Immobilien erhalten Sie mehr Informationen, welche Kriterien bei der Auswahl wichtig sind.

Weiterführende Informationen

Diese Beiträge könnten sie ebenfalls interessieren:

Baufinanzierung Umschuldung, Zweck, Zeitpunkt, Vorfälligkeit, Anschlussfinanzierung
Baufinanzierung Umschuldung, Zweck, Zeitpunkt, Vorfälligkeit, Anschlussfinanzierung
Insbesondere möchten wir darauf hinweisen, dass wir keine Finanzberatung vornehmen. Sollten Sie einen Kredit oder eine Versicherung abschließen wollen, erkundigen Sie sich bitte bei einem Fachexperten für Finanzierungen.