In diesem Beitrag lernen Sie mehr zur Baufinanzierung und der Umschuldung. Genauer zum Zweck und dem richtigen Zeitpunkt beim Umschulden, zu den Kosten der Vorfälligkeit sowie zur Finanzierung im Anschluss.
Inhalt
Baufinanzierung Umschuldung
Die Umschuldung der Baufinanzierung ist die Ablösung des laufenden Baudarlehens durch ein neues Darlehen bei einer anderen oder auch derselben Bank, aber auf jeden Fall zu besseren Konditionen, das ist der Zweck der Maßnahme. Wenn es sich um eine andere Bank handelt, meist der Fall, werden die Schulden vom Gläubiger A zum Gläubiger B verschoben. Angenommen, die Restschuld betrüge noch 150.000 Euro, die Restlaufzeit läge bei 12 Jahren und bei der Umschuldung würden 0,3 % Zinsen gespart: Dann betrüge der Gewinn 5.490 Euro.
Das ist bei einer vergleichsweise kleinen Differenz im Zins und auch bei keiner sehr hohen Kreditsumme so viel Geld, dass sich hierfür der kleine Aufwand der Umschuldung lohnt. Daher gibt es bei allen möglichen Kreditarten die Möglichkeit umzuschulden, bei einer Baufinanzierung lohnt sich die Umschuldung am meisten. Neben der Ersparnis kann sie auch den Zweck haben, die Laufzeit des Darlehens zu verlängern, doch hierfür genügen oft Verhandlungen mit dem jetzigen Kreditgeber.
Jederzeit möglich?
Leider nicht, denn während der Sollzinsbindung kann der Kunde den Vertrag nur in Sonderfällen kündigen, aber nicht wegen besserer Zinsen bei einer anderen Bank. Die Fristen für die Zinsbindung fallen recht verschieden aus. Üblich sind rund fünf bis 20 Jahre, manchmal sind es auch nur zwei oder drei Jahre, in anderen Fällen sogar 30 Jahre.
Allerdings räumt der Gesetzgeber den Kreditnehmern ein Recht zur Sonderkündigung nach zehn Jahren ein, dann können diese auf jeden Fall die Baufinanzierung umschulden, siehe hierzu den § 489 BGB Absatz 1 Satz 2. Die Frist für die Kündigung nach zehn Jahren beträgt dann sechs Monate.
Diese Form der Sonderkündigung ist nach zehn Jahren jederzeit möglich. Kreditnehmer können sich auch im 11., 15. oder 20. Jahr dazu entschließen, unabhängig davon, wie lange ihre Finanzierung noch läuft. Ein Muster für die Kündigung vom Kredit können Sie kostenlos downloaden.
Frühzeitig planen
Ein sogen. Forward-Darlehen sichert dem Kreditnehmer die gegenwärtigen Zinsen für eine spätere Kreditaufnahme, bis zu fünf Jahre im Voraus. Es lohnt sich bei folgenden Szenarien:
- Die Sollzinsbindung beträgt zehn Jahre oder länger, inzwischen sind mindestens fünf Jahre vergangen.
- Die Sollzinsbindung liegt unter zehn Jahren. Bis zu ihrem Ablauf vergehen noch maximal fünf Jahre.
Die Bauherren, die sich die aktuell sehr günstigen Zinsen für die Baufinanzierung (Stand: 2021) auch für ihre künftige Umschuldung sichern wollen, sollten über ein Forward-Darlehen nachdenken. Es ist mit einem sehr kleinen Aufschlag vom Zins verbunden, der aber zu verschmerzen ist und sich lohnen kann. Die Spekulation dahinter lautet: Die Zinsen könnten jederzeit wieder steigen. Es ist sinnvoll, sich die gegenwärtigen Zinsen zu sichern.
Vorfälligkeitsentschädigung
Auch eine frühere Umschuldung der Baufinanzierung gegen eine Entschädigung der Vorfälligkeit ist möglich. Das lohnt sich etwa ein Jahr vor Ablauf der regulären Frist der Zinsbindung. Die Entschädigung wegen Vorfälligkeit kann recht teuer sein, fallen aber niedriger aus, wenn der Kredit nicht mehr sehr lange läuft. In diesem Fall sollten Bauherren mit spitzem Stift rechnen, ob sich der Aufwand lohnt. Wenn die Ersparnis nur sehr klein ist, unterziehen sich viele Kreditnehmer nicht der Mühe. Sie finden mit dem Vorfälligkeitsrechner von Stiftung Warentest eine gute Möglichkeit sich die Entschädigung auszurechnen.
Umschulden als Anschlussfinanzierung
Die Finanzierung im Anschluss nach dem Ende der Sollzinsbindung kann auch eine Umschuldung sein bzw. wird oft so gehandhabt. Es handelt sich darum, dass die Bank den bestehenden Kredit für die Baufinanzierung einfach zu denselben oder neuen Konditionen verlängern kann, die sogenannte Kreditverlängerung oder Prolongation, oder sich der Bauherr eine andere Bank sucht, weil dort die Konditionen besser sind. Die Anschlussfinanzierung also bei einem anderen Anbieter durchführt.
Sollte dies der Fall sein, muss er bei der ersten Bank die Restschuld ablösen und zwar mithilfe des neuen Darlehens, das ist auch eine klassische Umschuldung. Wenn diese Umschuldung geplant ist, sollten das die Bauherren der bisherigen Bank frühzeitig mitteilen, am besten einige Monate vor dem Ende der Frist der Zinsbindung. Vorher sollte der Vertrag mit der neuen Bank schon unter Dach und Fach sein.
Es besteht auch die Möglichkeit, sich verbindliche Zusagen anderer Banken einzuholen und zwar mit konkretem Zinsangebot, und diese der gegenwärtigen Bank vorzulegen. So können Sie für die Finanzierung im Anschluss deutlich bessere Konditionen aushandeln.
Die gegenwärtige Bank wird mit dem Argument darauf eingehen, dass sich das Zinsumfeld ohnehin geändert habe und die eigenen Konditionen inzwischen ähnlich günstig seien. Im Beitrag: Immobilienkredit Vergleich, Kredite vergleichen für Immobilien erhalten Sie mehr Infos darüber, welche Kriterien bei der Auswahl wichtig sind.
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